홈플러스 매장 10곳 해지 통보, 부동산 시장 '충격파'

📋 목차

• 🏢 대규모 계약 해지 통보의 배경
• 💥 MDM자산운용 직격탄
• 📉 부동산 시장의 구조적 충격
• ⚖️ 임대료 인하 요구와 갈등
• 🔍 DL그룹 등 타 운용사도 촉각
• 📊 상업용 자산가치 영향 분석
• 🔄 홈플러스 “협상 가능성 열려 있어”
• ❓ FAQ

2025년 5월, 홈플러스가 전국 17개 매장에 임대계약 해지를 통보하면서 상업용 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있어요. 특히 MDM자산운용이 보유한 10개 매장이 한꺼번에 해지 대상에 포함되며 자산운용업계는 물론, 투자자·임대인 모두가 충격에 빠졌어요. 이는 단순한 점포 철수가 아닌, 구조적 리스크로 확산될 수 있는 신호탄이에요.

 

홈플러스는 이번 조치가 “법적 권리 행사일 뿐 협상 여지는 있다”고 밝혔지만, 업계는 벌써부터 공실 리스크와 자산가치 하락에 대한 우려를 나타내고 있어요. 특히 투자 펀드, 대출 담보가 걸려 있는 대형 유통 시설에선 연쇄적인 위기가 올 수 있다는 전망도 나오고 있어요.

홈플러스 매장 10곳 해지 통보, 부동산 시장 '충격파'

 

⬇️ 이번 사태의 배경과 파장을 조목조목 정리해드릴게요!

🏢 대규모 계약 해지 통보의 배경

대규모 계약 해지 통보의 배경

2025년 5월 14일, 홈플러스가 전국 61개 임차 매장 중 17곳에 대해 임대계약 해지를 일괄 통보하면서 유통 및 부동산 업계에 충격을 안겼어요. 해지는 채무자회생법 제119조에 따라 진행된 것으로, 이는 기업회생 절차 내에서 임대료 조정이 불발된 매장에 한해 계약을 종료할 수 있도록 한 조항이에요.

 

홈플러스는 "임대료 인하 협상이 결렬된 점포에 한해 법적 해지권을 행사한 것"이라고 밝혔지만, 계약 해지 대상 점포 리스트를 공개하지 않아 한동안 업계는 혼란에 빠졌어요. 유통 대기업이 대규모로 임차 매장을 접는 것은 전례 없는 일이기 때문에, 업계에선 ‘전운’이라는 말까지 나왔어요.

 

특히 이번 통보는 단순한 구조조정 차원을 넘어서, 홈플러스 측이 임대료 인하를 강하게 요구하다 받아들여지지 않자 협의 없이 계약을 끊은 것으로 보여요. 일부 임대인들은 "사전 경고 없이 날벼락처럼 통보받았다"며 강한 불쾌감을 드러냈어요.

 

계약 해지 사유는 ▲임대료 50% 인하 요구 ▲계약 기간 대폭 축소(기존 2036년 → 2026년 이하) 등을 중심으로 협상이 진행됐고, 수용하지 않으면 계약 해지로 이어졌어요. 이로 인해 MDM자산운용을 비롯한 여러 대체자산 운용사가 직접적인 피해를 입게 된 거예요.

 

📊 홈플러스 계약 해지 개요

항목	내용
통보일	2025년 5월 14일
해지 대상	전국 17개 임차 점포
기반 법률	채무자회생법 제119조
주요 이유	임대료 50% 인하·계약 단축 요구 불발

 

이처럼 유통 대기업이 구조조정 차원에서 임대계약을 일괄 정리한 것은 유례없는 일이며, 해당 조치는 자산운용사·펀드·임대인의 자산 구조에 직접적인 충격을 줄 수 있어요.

 

💥 MDM그룹은 왜 가장 큰 타격을 입었을까?
👇 다음은 MDM자산운용 직격탄 사례로 이어집니다

💥 MDM자산운용 직격탄

MDM자산운용 직격탄

이번 해지 통보에서 가장 큰 타격을 입은 곳은 MDM자산운용이에요. MDM그룹은 2021년 홈플러스 매장 10곳을 약 7900억 원에 인수하고, 홈플러스와 장기 임대차 계약을 맺은 바 있어요. 그런데 이 10개 매장이 전부 계약 해지 대상에 포함되면서, 사실상 ‘청천벽력’ 같은 통보를 받게 된 거죠.

 

해지 통보를 받은 매장은 가양, 시흥, 일산, 계산, 원천, 안산, 천안, 장림, 동촌, 울산점 등 전국 각지에 분포돼 있어요. 이들 매장 대부분은 마트 전용 구조와 인테리어로 설계돼 있어 일반 임차인을 다시 유치하기가 쉽지 않다는 점에서 공실 리스크가 상당해요.

 

MDM은 홈플러스 측이 요구한 '임대료 50% 인하 + 계약기간 10년 이상 단축' 조건을 거절했어요. MDM 관계자는 “해당 조건은 절대 수용할 수 없다고 밝혔고, 그 결과 해지 통보를 받았다”고 말했어요. 현재 MDM은 대응 방안을 고심 중이며, 일부는 법적 대응도 검토하고 있다고 해요.

 

이처럼 계약 해지로 발생하는 가장 큰 문제는 ▲명도 소송 및 절차 비용 증가 ▲공실 기간 장기화 ▲추가 투자 유치 실패 등인데, 이는 곧 자산 가치 하락과 펀드 수익률 악화로 연결돼요.

 

📊 MDM 보유 해지 대상 홈플러스 점포

지점명	위치
가양점	서울 강서구
시흥점	경기 시흥시
일산점	경기 고양시
계산점	인천 계양구
원천점	경기 수원시
안산점	경기 안산시
천안점	충남 천안시
장림점	부산 사하구
동촌점	대구 동구
울산점	울산 중구

 

단기간에 10개 매장을 공실 없이 재임대하는 건 매우 어려운 일이에요. 특히 유통시설 특화 설계가 오히려 발목을 잡을 수도 있다는 점에서, 이번 해지는 MDM뿐 아니라 유사 운용사에 큰 경고로 작용할 수 있어요.

 

📉 이번 해지가 상업용 자산가치에 미치는 영향은?
👇 다음은 부동산 구조적 충격 분석으로 이어집니다!

📉 부동산 시장의 구조적 충격

홈플러스의 대규모 계약 해지 통보는 단순히 임대인의 임대수익 감소로 끝나지 않아요. 국내 상업용 부동산 시장 전체에 구조적 충격을 줄 수 있는 사건이기 때문이에요. 왜냐하면 상업용 부동산은 ‘임대수익’을 기반으로 자산가치를 평가받고, 이를 바탕으로 대출, 펀드, 리츠 구조가 짜여 있기 때문이죠.

 

임대료가 절반 수준으로 깎이게 되면 해당 자산의 예상 수익률은 줄어들고, 이에 따라 감정평가액도 하락해요. 그 결과 자산을 담보로 한 대출의 담보가치가 떨어지게 되고, 이는 차환(재대출)이 어려워지는 리스크로 이어져요. 특히 펀드 기반 자산의 경우 수익률이 악화되면 투자자 손실이 발생할 수밖에 없어요.

 

이번 홈플러스 사태처럼 핵심 앵커테넌트(Anchor Tenant, 중심 임차인)가 철수하거나 임대료를 대폭 인하하게 되면, 건물 전체의 투자성과가 무너지게 돼요. 투자자금 유치, 금융권 대출, 신규 임차인 모집 모두 어려워져요. 이것이 바로 ‘상업용 부동산 시장 도미노 붕괴’로 이어질 수 있는 시나리오예요.

 

나도 모르게 가입된 공모형 펀드, 리츠(REITs), 연금형 부동산 상품 등에 해당 건물이 포함되어 있다면, 수익률에 직접적인 영향을 받을 수도 있어요. ‘마트에 장사가 안 되는 정도’가 아니라, 투자 시스템 전체가 흔들리는 구조적 파장이에요.

 

📊 상업용 부동산 가치 하락 구조

요인	영향
임대료 하락	순수익 감소 → 감정가 하락
공실 증가	리스크 프리미엄 증가 → 투자매력 하락
차환 대출 실패	유동성 위기 → 부도 가능성 증가
펀드 수익률 저하	개인투자자 피해 확대

 

내가 생각했을 때 이번 사건은 단순히 유통업계 이슈를 넘어서, ‘상업용 부동산 투자모델’의 취약한 구조가 드러난 사례라고 느껴져요. 자산 가치가 예상보다 빠르게 무너질 수 있다는 현실을 보여준 거예요.

 

⚖️ 임대인-임차인 갈등, 어디까지 갈까?
👇 다음은 임대료 인하 요구와 업계 반응입니다

⚖️ 임대료 인하 요구와 갈등

홈플러스는 2025년 초부터 일부 매장을 대상으로 임대료 조정 협상을 요청해왔어요. 핵심은 단순한 할인 수준이 아니라 ▲임대료 최대 50% 인하 ▲기존 10년 이상 계약을 1~2년으로 단축하는 구조였어요. 특히 MDM·DL그룹 등 대형 운용사가 보유한 점포에 가장 강도 높은 요구가 들어갔어요.

 

이에 대해 MDM자산운용, DL그룹 등은 “수용 불가”라는 입장을 명확히 했어요. 한 대체투자사 관계자는 “50% 임대료 인하는 실질적으로 손실 확정이고, 계약기간 단축은 자산 안정성 훼손”이라며 “투자자와 금융기관에 설명할 방법이 없다”고 토로했어요.

 

갈등은 극단으로 치닫게 됐고, 홈플러스는 협상 결렬 점포에 대해 법적으로 계약을 해지했어요. 임대인들은 “사실상 갑의 횡포”라며 “상생이 아닌 일방적 통보”라고 강하게 반발하고 있어요. 특히 계약기간을 단축하면서 임대료를 낮추는 것은 ‘자산 평가를 무력화하는 구조적 요구’로 간주하고 있어요.

 

홈플러스는 “법적 권리 행사일 뿐이며, 해지는 확정이 아닌 협상 여지를 남겨둔 조치”라고 밝혔지만, 시장에서는 이미 실질적인 해지와 동일하게 받아들이는 분위기예요. 해지가 이뤄질 경우, 임대인은 명도 소송, 재임차인 유치, 관리비 부담 등 삼중고에 직면해요.

 

📊 임대료 인하 요구안 비교

구분	기존 조건	홈플러스 요구안
임대료	100% (계약서 기준)	50% 인하
계약기간	2036년까지	2026년 이내로 단축
영향	안정적 수익 예측 가능	자산가치 하락·리츠 수익률 악화

 

협상의 핵심은 단순한 할인율이 아니라, ‘건물 수익성과 미래 자산가치’ 전체를 뒤흔드는 구조 변화예요. 이런 조건을 수용하긴 어렵다는 게 자산운용사들의 공통된 입장이에요.

 

🔍 DL그룹 등 다른 자산운용사들은?
👇 다음은 DL그룹 등 추가 해지 가능성과 업계 반응으로 이어집니다

🔍 DL그룹 등 타 운용사도 촉각

이번 홈플러스의 해지 통보 대상에서는 제외됐지만, DL그룹 또한 긴장을 늦추지 못하고 있어요. DL은 울산남구점, 의정부점, 인천인하점, 대전문화점, 전주완산점 등 5개 홈플러스 점포를 보유하고 있는데, 이들 또한 같은 조건으로 임대료 인하 요구를 받은 상태예요.

 

DL그룹 관계자는 “홈플러스 측에서 동일하게 50% 임대료 인하와 계약기간 단축을 제시했으며, 수용 불가 입장을 명확히 전달한 상태”라고 밝혔어요. 현재까지는 해지 통보를 받지는 않았지만, 후속 조치로 포함될 가능성을 우려하고 있어요.

 

DL 외에도 하나대체투자운용, 이지스자산운용 등 주요 자산운용사들도 일부 점포에서 해지 통보를 받거나 임대조건 조정을 압박받고 있는 상황이에요. 업계는 “이번 해지는 빙산의 일각일 수 있다”며, 추가 매장 정리가 이어질 가능성도 배제하지 않고 있어요.

 

더 큰 문제는 시장 전체 분위기에요. 자산운용사와 연기금, 리츠 관계자들이 ‘홈플러스 리스크’를 반영해 기존 상가의 가치 산정을 조정하고 있다는 점이에요. 매장 하나의 문제가 아닌, 상업용 부동산의 패러다임이 전환되는 계기가 될 수 있다는 지적도 나와요.

 

📊 DL그룹 보유 홈플러스 현황

지점명	위치	현재 상태
울산남구점	울산광역시 남구	요구만 받음
의정부점	경기도 의정부시	요구만 받음
인천인하점	인천광역시 미추홀구	요구만 받음
대전문화점	대전광역시 중구	요구만 받음
전주완산점	전라북도 전주시	요구만 받음

 

지금은 단순히 '누가 먼저 해지를 당했는가'보다, 향후 수익형 부동산의 전반적인 흐름이 바뀌고 있다는 점에 더 주목해야 할 시점이에요.

 

📊 상업용 자산가치, 어디까지 무너질까?
👇 다음은 시장 전체 자산가치 영향 분석으로 이어집니다!

📊 상업용 자산가치 영향 분석

상업용 부동산의 자산가치는 '임대료 수익'을 중심으로 산정돼요. 이번 홈플러스 사태처럼 임대료가 절반 수준으로 인하되거나 계약이 아예 해지되면, 즉각적으로 자산 가치가 하락할 수밖에 없어요. 이 하락은 단순한 숫자 변화가 아니라, 금융 시스템 전체에 여파를 줄 수 있는 구조적 변화예요.

 

가장 먼저 타격을 입는 곳은 이 건물들을 기초자산으로 삼은 부동산 펀드(리츠 포함)와 이를 담보로 대출해준 금융기관이에요. 자산 평가액이 떨어지면 펀드의 수익률은 감소하고, 담보 가치가 낮아지면 차환 대출이 어려워지며, 신규 투자자 유입도 끊기게 돼요.

 

이렇게 되면 자산운용사 입장에서는 수익률 악화 → 투자자 이탈 → 펀드 청산 압박이라는 순환 구조에 빠져요. 실제로 홈플러스가 해지한 매장 상당수는 ‘장기 안정 수익’을 목표로 운용되던 펀드 구조 안에 있었고, 해지가 현실화되면 해당 자산은 '미운 오리'가 돼 시장 유통조차 어려워져요.

 

이와 같은 자산가치 급락은 감정평가 방식에도 영향을 줘요. 특히 상업용 부동산은 '순영업소득(NOI)' 기반으로 수익환원법에 따라 평가되기 때문에, 예상 임대료가 줄어들면 전체 평가가 반토막 나는 경우도 적지 않아요.

 

📊 상업용 부동산 가치 하락 시 영향 구조

영역	구체적 영향
펀드 수익률	임대수익 하락 → 배당금 축소
대출 금융권	담보 가치 하락 → 차환 불가
자산 평가	감정가 하락 → 매각 시 손실
리츠/투자자	매매가 급감 → 환매 압력 증가

 

결국 이번 홈플러스 사태는 ‘점포 해지’라는 단어 이상으로, 자산 가치 평가, 금융상품 구조, 투자자 수익까지 연결되는 복합 위기를 예고하고 있어요.

 

🔄 홈플러스 입장은 뭘까?
👇 마지막으로 협상 여지와 공식 해명 정리해드릴게요!

🔄 홈플러스 “협상 가능성 열려 있어”

홈플러스 측은 임대계약 해지 통보 이후 “이번 조치는 법적 절차상 기한 내 권리 행사일 뿐, 곧바로 점포 철수를 의미하는 것은 아니다”라고 밝혔어요. 실제로 홈플러스는 일부 임대인과는 조정 협의를 이어가고 있고, 협상 여지는 여전히 열려 있다고 덧붙였어요.

 

관계자는 “일부 사모펀드 소유 매장에 대해 임대료 50% 인하안을 제시한 것은 맞지만, 공모펀드 등 일반 투자자 기반 자산에는 낮은 인하율을 제시했다”고 설명했어요. 즉, 자산 구조에 따라 조정 폭을 다르게 설정해 협상 여지를 남긴 셈이에요.

 

이번 조치는 5월 말까지 이어질 임대료 재협상 시한에 맞춘 대응이라는 입장이에요. 실제 해지 절차가 확정되기 전까지는 유예 기간이 있으며, 임대인과의 협의가 진전되면 계약을 유지할 수도 있다는 것이 홈플러스 측 입장이에요.

 

다만, 이미 상당수 임대인이 ‘신뢰 붕괴’를 이유로 반발하고 있어 협상이 원만하게 마무리되기는 쉽지 않을 것으로 보여요. 특히 계약기간 단축이라는 핵심 조건은 운용사 측에서 절대 수용 불가를 외치고 있어, 협상은 평행선을 그릴 가능성이 높다는 게 업계 중론이에요.

 

📊 홈플러스 공식 입장 요약

내용	세부 설명
법적 해지 통보	채무자회생법에 따른 권리 행사
협상 여지	5월 말까지 조정 가능성 남아 있음
인하율 차등 적용	사모펀드 vs 공모펀드 구분
실제 해지 여부	최종 결정 아님, 협상 결과에 달림

 

결국 이번 해지 통보는 홈플러스의 재무구조 재편과 유통시장 변화가 맞물려 터진 폭탄이에요. 협상이 남아 있지만, 임대인과 임차인 간의 신뢰 회복이 관건이 될 전망이에요.

 

❓ 궁금한 점, 바로 확인해보세요!
👇 홈플러스 계약 해지 FAQ 8개로 이어집니다

❓ FAQ

Q1. 홈플러스는 왜 계약 해지를 했나요?

 

A1. 임대료 50% 인하 및 계약기간 단축 요구가 거절되자, 채무자회생법 제119조에 따라 해지를 통보한 것이에요.

 

Q2. 해지 통보를 받으면 바로 매장을 비워야 하나요?

 

A2. 해지 통보 후에도 협상 여지가 있으며, 최종 철수는 실제 협상 결렬 및 명도 절차 완료 후 진행돼요.

 

Q3. 임대인은 해지에 대응할 수 있나요?

 

A3. 계약 위반 여부, 손해배상 청구 등 법적 대응이 가능하지만, 채무자회생법 내 권리는 우선 보장돼요.

 

Q4. 이번 사태로 자산가치에 어떤 변화가 생기나요?

 

A4. 임대료 하락 → 순수익 감소 → 감정가 하락으로 이어져, 자산가치 전체가 줄어드는 구조적 영향이 있어요.

 

Q5. 홈플러스는 점포를 폐쇄하려는 건가요?

 

A5. 일부 수익성이 낮은 점포 정리를 위한 구조조정일 뿐이며, 전체 철수를 뜻하는 건 아니라고 밝혔어요.

 

Q6. 협상이 남아 있다면 철회도 가능한가요?

 

A6. 네, 홈플러스는 5월 말까지 조정 협상을 이어갈 예정이며, 일부 점포는 해지 철회 가능성도 있다고 했어요.

 

Q7. 개인 투자자에게도 영향이 있나요?

 

A7. 관련 펀드, 리츠에 투자한 경우 수익률 하락, 배당 축소 등 간접적인 재무적 피해를 입을 수 있어요.

 

Q8. 이 같은 사례가 앞으로 더 발생할까요?

 

A8. 상업용 부동산 경기 침체, 유통산업 구조 변화가 이어지면 유사한 사례는 점차 증가할 수 있다는 전망이에요.

 

📌 면책사항

 

본 콘텐츠는 뉴스 보도 및 업계 자료를 바탕으로 구성된 정보성 콘텐츠입니다. 투자 판단은 본인 책임이며, 법적·재무적 조치는 반드시 전문가와 상담을 권장합니다.

 

이 글은 공신력 있는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 기업이나 기관을 옹호하거나 비난하려는 목적이 없습니다.